Duti Setem Kontrak Pembinaan Malaysia: Peraturan Setem LHDN 2026 (Taksir Sendiri)

Anda baru terima kontrak projek dan seseorang minta ia "distemkan dengan LHDN". Kalau proses anda masih anggap LHDN akan kira dan beritahu jumlah yang perlu dibayar, anggapan itu sudah tidak betul mulai 2026, dan ia boleh jadi mahal.

Yang selalu buat kontraktor tersilap bukan polisi insurans. Ia kontrak pembinaan itu sendiri, yang boleh dikenakan duti ad valorem mengikut nilai kontrak, dengan tempoh 30 hari yang ketat dan penalti yang kini lebih berat.

Panduan ini terus kepada perkara praktikal: apa yang berubah, dokumen projek mana yang perlu distem dan berapa dutinya, tarikh akhir yang anda tak boleh terlepas, dan senarai semak ringkas supaya anda tahu apa yang perlu dibuat.

Apa yang berubah pada 1 Januari 2026

Duti setem di Malaysia dikawal oleh Akta Setem 1949. Duti dikenakan pada dokumen (instrumen), bukan pada transaksi. Yang berubah ialah cara duti ditaksir dan dikuatkuasakan.

Melalui pindaan yang diwartakan pada 31 Disember 2024, Malaysia beralih daripada taksiran rasmi, di mana LHDN yang mengira, kepada taksir sendiri, di mana anda yang mengira dan membayar melalui sistem e-setem. Pelaksanaannya berperingkat.

Fasa	Berkuat kuasa	Instrumen yang beralih ke taksir sendiri
Fasa 1	1 Januari 2026	Perjanjian sewa dan pajakan, penyeteman am, dan instrumen sekuriti
Fasa 2	1 Januari 2027	Instrumen pindah milik harta
Fasa 3	1 Januari 2028	Semua instrumen lain yang tidak termasuk Fasa 1 atau 2

Satu perkara yang perlu berhati-hati: takrifan "penyeteman am" tidak dinyatakan dengan jelas, jadi sama ada kontrak komersial atau pembinaan anda ditaksir sendiri di bawah Fasa 1 atau jatuh ke Fasa 3 tidak selalu pasti. Itu kurang penting daripada yang disangka. Sebabnya, fasa cuma menentukan siapa yang menaksir, bukan sama ada duti kena dibayar. Duti dan tempoh 30 hari terpakai tanpa mengira fasa, jadi sahkan kategori instrumen anda melalui sistem e-setem, jangan andaikan.

Dua lagi perubahan yang sama pentingnya. Rangka kerja audit duti setem berkuat kuasa 1 Januari 2025, memberi LHDN asas rasmi untuk mengaudit penyeteman. Dan struktur penalti lewat setem dipermudah, dan bagi ramai, dinaikkan mulai tarikh yang sama.

Dokumen projek mana perlu distem, dan berapa dutinya

Di sinilah wang sebenar terletak, dan di sinilah salah faham paling besar berlaku. Naluri orang ialah risau tentang menyetem polisi insurans. Hakikatnya polisi itu bahagian murah. Kontrak yang mahal.

Dokumen projek	Layanan duti (umum)	Nota
Kontrak pembinaan / kerja / perkhidmatan	Ad valorem, dikenakan sebagai perjanjian perkhidmatan: 0.5% (RM5 setiap RM1,000) jika ada tempoh tetap atau jumlah boleh ditentukan; 1% jika tiada tempoh tetap; RM10 jika jumlah tidak boleh ditentukan	Kadar bergantung pada cara kontrak distruktur. Sahkan pengkelasan sebelum taksir sendiri untuk kontrak besar.
Perjanjian perkhidmatan layak (dengan remisi)	Boleh diremit kepada 0.1% daripada nilai kontrak	Hanya jika syarat remisi yang ditetapkan dipenuhi. Jangan andaikan remisi terpakai. Sahkan dengan LHDN atau penasihat cukai.
Perjanjian am (tidak dikenakan secara khusus)	Duti tetap RM10	Terpakai jika ia perjanjian biasa, bukan kontrak perkhidmatan atau kerja yang boleh dikenakan ad valorem.
Polisi insurans CAR / EAR	Duti tetap, biasanya RM10 bagi polisi insurans am	Polisi premium rendah tertentu dikecualikan (lihat bawah). Biasanya insurer yang uruskan.

Letak angka padanya. Pada kadar 0.5%, kontrak kerja dikenakan lebih kurang RM5,000 duti bagi setiap RM1 juta nilai kontrak. Untuk projek RM20 juta, itu sekitar RM100,000 untuk satu dokumen. Jika kadar 1% terpakai, jumlahnya dua kali ganda. RM10 pada polisi insurans cuma angka kecil sebagai perbandingan.

Apa yang menentukan kadar pada kontrak

Kadar pada kontrak kerja atau perkhidmatan bukan satu angka tetap, dan ini bahagian yang ramai tersilap. Ia dikenakan ad valorem sebagai perjanjian perkhidmatan, dan kadar sebenar bergantung pada struktur kontrak.

Jika kontrak ada tempoh tetap atau jumlah yang boleh ditentukan, kadarnya biasanya 0.5%. Jika tiada tempoh tetap, 1% boleh terpakai. Jika jumlah benar-benar tidak boleh ditentukan, RM10 nominal mungkin terpakai. Remisi berasingan boleh menurunkan perjanjian perkhidmatan yang layak kepada 0.1%, tetapi hanya jika syarat dipenuhi.

Poin praktikalnya: untuk kontrak besar, jangan andaikan 0.5% dan taksir sendiri berdasarkan blog. Sahkan kadar dan pengkelasan dengan penasihat cukai, kerana beza antara 0.1%, 0.5% dan 1% pada kontrak berjuta ringgit ialah wang sebenar.

Polisi insurans biasanya bahagian mudah

Polisi insurans am, termasuk perlindungan kejuruteraan seperti Contractor's All Risks dan Erection All Risks, biasanya dikenakan duti tetap, dalam praktik RM10, dan lazimnya insurer uruskan semasa polisi dikeluarkan.

Ada juga pengecualian yang patut anda tahu. Di bawah perintah pengecualian duti setem yang berkuat kuasa 1 Januari 2022, polisi insurans premium rendah tertentu dikecualikan daripada duti RM10. Kategorinya termasuk insurans kebakaran, gangguan perniagaan kebakaran, kemalangan diri, perjalanan, liabiliti dan kejuruteraan, jika premium tahunan tidak melebihi RM150 bagi individu atau RM250 bagi perusahaan mikro, kecil dan sederhana (PMKS).

Kebanyakan polisi CAR/EAR bersaiz projek mempunyai premium jauh melebihi ambang tersebut, jadi duti tetap RM10 biasanya terpakai. Untuk projek sangat kecil yang diinsurans oleh PMKS, polisi itu mungkin termasuk dalam pengecualian, dan bayaran balik boleh dipohon daripada insurer.

Tarikh akhir 30 hari, dan kos jika terlepas

Masa ialah bahagian yang tidak berkompromi. Instrumen yang dilaksanakan di Malaysia mesti distem dalam tempoh 30 hari dari tarikh dilaksanakan. Jika dilaksanakan di luar Malaysia, tempoh bermula dari tarikh ia mula-mula diterima di Malaysia.

Terlepas tempoh itu, penalti dikenakan atas duti. Struktur ini disemak berkuat kuasa 1 Januari 2025.

Berapa lewat	Penalti
Distem dalam 3 bulan selepas tarikh akhir	RM50 atau 10% daripada duti yang kurang, mana lebih tinggi
Distem lebih 3 bulan selepas tarikh akhir	RM100 atau 20% daripada duti yang kurang, mana lebih tinggi

Pada polisi RM10, penalti tak bermakna. Pada kontrak kerja ad valorem, ia bermakna. Dua puluh peratus daripada duti kontrak besar ialah angka yang nyata, dan ia boleh dielakkan sepenuhnya dengan menyetem tepat pada masa.

Konsesi 2026, dan apa yang ia tidak lindungi

LHDN mengumumkan satu konsesi untuk 2026. Bagi instrumen Fasa 1 yang distem dalam tahun 2026, tiada penalti dikenakan bagi kesilapan tulen dalam borang taksiran sendiri, termasuk perkara yang timbul semasa audit.

Baca dengan teliti, kerana ia lebih sempit daripada yang disangka. Pengecualian itu untuk kesilapan dalam cara anda menaksir duti. Ia tidak melindungi kegagalan menyetem langsung, dan tidak melindungi setem lewat. Jika anda terlepas tempoh 30 hari, penalti setem lewat tetap terpakai.

Senarai semak: apa yang perlu anda buat

Kalau anda yang uruskan pematuhan sendiri, ikut langkah ini untuk setiap projek.

Langkah	Status
Senaraikan semua dokumen projek: kontrak utama, sub-kontrak, perjanjian, bon, polisi insurans	☐
Catat tarikh setiap dokumen dilaksanakan (mula kira 30 hari dari tarikh itu)	☐
Sahkan kadar duti kontrak (0.5% / 1% / RM10 / 0.1% remisi) dengan penasihat cukai untuk kontrak besar	☐
Taksir dan bayar melalui sistem e-setem dalam tempoh 30 hari	☐
Simpan sijil setem dan rekod (simpan 7 tahun untuk tujuan audit)	☐
Semak polisi CAR/EAR sepadan dengan nilai kontrak dan skop kerja	☐

Kenapa kontrak tak berstem jadi masalah insurans

Ini bahagian yang menghubungkan setem dengan segala yang Foundation ambil berat. Instrumen yang tidak distem dengan betul tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah. Ini peraturan lama di bawah Akta Setem, dan ia menggigit tepat semasa anda berada di bawah tekanan.

Fikir bila anda benar-benar perlukan kontrak itu. Pertikaian kerja cacat. Isu bayaran. Soal liabiliti selepas insiden di tapak. Dalam setiap saat itu, kontrak tak berstem ialah dokumen yang lemah, dan menyetemnya lewat bermakna bayar duti campur penalti dalam keadaan tergesa-gesa.

Polisi CAR/EAR dan perlindungan liabiliti anda menjawab kerugian fizikal dan tuntutan pihak ketiga. Ia tidak membaiki kontrak yang anda tak boleh kuatkuasakan. Panduan pengurusan risiko insurans pembinaan kami menerangkan di mana pendedahan ini berada.

Soalan Lazim

Polisi CAR atau EAR saya perlu distem?

Polisi insurans am, termasuk CAR dan EAR, biasanya dikenakan duti tetap RM10. Polisi kejuruteraan dan liabiliti premium rendah dikecualikan jika premium tahunan tidak melebihi RM150 bagi individu atau RM250 bagi PMKS. Untuk kebanyakan polisi CAR/EAR bersaiz projek, RM10 terpakai dan insurer yang uruskan.

Berapa duti setem kontrak pembinaan di Malaysia?

Ia dikenakan ad valorem sebagai perjanjian perkhidmatan, dan kadar bergantung pada kontrak. Sebagai panduan umum, 0.5% (RM5 setiap RM1,000) jika ada tempoh tetap atau jumlah boleh ditentukan, 1% jika tiada tempoh tetap, dan RM10 nominal jika jumlah tidak boleh ditentukan. Remisi boleh menurunkan perjanjian perkhidmatan yang layak kepada 0.1% jika syarat dipenuhi. Sahkan layanan untuk kontrak khusus anda sebelum taksir sendiri.

Apa tarikh akhir untuk setem kontrak?

30 hari dari tarikh dilaksanakan jika dokumen ditandatangani di Malaysia, atau 30 hari dari tarikh ia mula diterima di Malaysia jika ditandatangani di luar negara. Terlepas tempoh ini akan mencetuskan penalti atas duti.

Berapa penalti setem lewat?

Bagi instrumen yang distem dalam tiga bulan selepas tarikh akhir, penalti ialah RM50 atau 10% daripada duti yang kurang, mana lebih tinggi. Selepas tiga bulan, RM100 atau 20%. Pada kontrak ad valorem yang besar, peratus itu jadi jumlah yang besar.

Konsesi penalti 2026 bermakna saya boleh bertangguh?

Tidak. Konsesi 2026 melindungi kesilapan tulen dalam taksiran sendiri bagi instrumen Fasa 1. Ia tidak melindungi kegagalan menyetem atau setem lewat. Langkah selamat masih menyetem dalam 30 hari.

Siapa bertanggungjawab bayar duti setem kontrak?

Tanggungan lazimnya jatuh pada pihak yang mula-mula melaksanakan instrumen, walaupun kontrak selalunya memperuntukkan pembahagian antara pihak. Semak syarat kontrak anda, dan jangan andaikan pihak lain sudah uruskan.

Foundation Conclusion

Perubahan setem 2026 memberi kelebihan kepada operator yang menganggap pentadbiran kontrak sebahagian daripada menjalankan projek, bukan perkara sampingan. Duti pada kontrak kerja ialah wang sebenar, tempohnya singkat, dan kontrak tak berstem ialah titik lemah tepat semasa anda perlukan kekuatan.

Setem mengekalkan kedudukan kontrak anda boleh dikuatkuasakan. Program CAR/EAR dan insurans pembinaan yang betul memastikan kerja dan liabiliti dilindungi. Anda mahu kedua-duanya teratur sebelum insiden, kerana itulah masa kedua-duanya perlu berfungsi bersama.

Hubungi pakar risiko kami untuk perlindungan CAR/EAR projek anda

Penafian: Artikel ini memberi panduan umum berdasarkan Akta Setem 1949 dan pindaan berkaitan, maklumat rasmi LHDN, dan perlindungan insurans yang tersedia dalam pasaran Malaysia setakat Julai 2026. Kadar duti setem, remisi, dan pengkelasan instrumen tertentu boleh berubah dan bergantung pada dokumen sebenar. Ini bukan nasihat cukai atau undang-undang. Sentiasa sahkan keperluan semasa dengan LHDN atau profesional cukai bertauliah, dan semak syarat polisi anda dengan profesional insurans bertauliah sebelum membuat keputusan.